摘要：假设开发法又称剩余法，在我国土地使用权评估实务中，运用假设开发法时，关于土地增值税的处理在实务界存在较大争议，本文采用案例比较法，采用扣除土地增值税和不扣除土地增值税两种计算模型，分别对案例进行计算评估分析，力求还原出增值税扣除对土地使用权评估价值的影响。
一、假如开发建设法操作结合
（一）有效市场本体论规划设计法本体论组织体制
假如说定制开发建设技术法又名为余量法，是以在开展房房产业币值情况，首要假如说国有圣土，并按照即定的定制开发建设计划网站规划完整收尾，约算该房房产业定制开发建设技术成功完成后预测实行的总效益，其次估算需求产生的所有的正确情况下生产料工费的手续费，还有这项目从网站规划到售卖或营运性实行所有的效益的已经关键期产生的所有的的手续费，这当中生产料工费还有建筑工程施工总生产料工费，融资年利息、正确情况下税金、定制开发建设技术商适当合理毛利润已经应由融资者负担的其余的手续费等，后面用总效益减去总的手续费去估算，开展得以该国有圣土利用权币值的本身方式。
（二）假如开发技术法步聚
假如開發法的确定数学计数公式要根据其大体想法，以在待開發地面上施工道路划线住房房屋物但是的士或个人转让概述，假如開發法的大体数学计数公式是：地面测评颜值=不动产开发逾期总受益-再创新高大部分一切正常制造费成本
假设检验研发法在具体情况情况技术应用中，一个简单地以一块钱连续式子推导建设用地价格的具体步骤，但应要考虑的以內几号：（1）要彻底要考虑的出现在建设用地上的各种初期预算。诸如，若房屋设计研发中牵涉建设用地的研发处理、拆迁房、赔偿金、并且 楼基归类、填土石方等预算，应算研发人工投资的成本中。（2）要要考虑的用时人工投资的成本原因。往上算关系式中楼价、建筑装修总人工投资的成本、年息、税费在内、毛利等的具体情况情况出现用时各不想同，应要考虑的流动资金的用时总价值原因，将个个時期出现的利润、预算等借助等值运算协调转变成至分析评估基准线日的时段上。
（三）假设检验定制开发法最主要设想及大问题
关键在于要调节圣土较好运用习惯，明确化待评估报告格式圣土的内部因素分析和部必备能力，各种有关的联圣土的自然而然物理化学物理材质、世界周围环境必备能力、密切各种有关的圣土运用的法律规定、策划要求等，此时依据上应用最有用运用的原则，完全推测未来的發展世界诉求的管理状况制作圣土功能各种有关的联房屋房建装修结构为制作设计等。推测房房产開發完全后的楼价。得用發展的观点英文，更加充分注意楼价的整个餐饮市场中增减因素分析，用到酌情的经济发展推测模特，开展合适推测。这样開發施工的房房产是效益率材质的，開發商还可能较明确的预料其效益率，其各种有关的联的资质费也可能预测，此情况就可能应用效益率法确实楼价。再算出房源房屋房建装修结构物施工料工费价费，房源房屋房建装修结构物的总承本费各种有关的联房屋房建装修结构安裝料工费价费、现已及服务设施资质费、创业年利息、各种有关的税金、房房产招租资质费。房房产招租资质费大部分指的是房房产完工后网络营销创新量和招租的各种有关的资质费，网络营销创新量资质费大部分各种有关的联培训机构公司地区经销商费、整个餐饮市场中网络营销创新创意广告广告资质费、買賣资质费等，租赁费所会发生的资质费则各种有关的联培训机构公司地区经销商费、整个餐饮市场中网络营销创新创意广告广告资质费、的管理资质费、处理保险行业费等，其估算方法数量通常情况下以房房产买价或年租金的很大百分比。后确实開發商合适成本，应用房房产总创业额的很大百分比来估算方法開發商的合适成本。通常情况下以地皮价、開發费和专业性费三项评分来估算方法创业感恩成本率。
近几年在目前房房产公司開發的行业市场上市场價值评价中，这对待開發地皮，的使用数量最多的方式 大便次数多假设检验開發法。该方式 可以充分地注重不一样的地皮的设计局限经济条件、有举例说明生动有趣的的原理,较易持续信息，轻松便于的运算等显著优点,但在事实上评价中应运该方式 的体验却比如人意，特别在地皮资本印花税外理的间题上。房房产公司開發的行业公司在两个活动開發并售销做好后，就地皮资本附加值的地方，乘余的地方不会都归公司几乎所有，要有按指定向我国交税千万的比例的资本印花税，并不是这这项所占的比例还不低。但在评价会计实务中，多数评价技术人员在地皮的所有权评价中并未减免地皮资本印花税，大程度的高估地皮的市场價值。
二、本国法规关键期耕地增加税的大致的理论
地皮保值税应是对地皮用权的转卖及工程古建筑的个人出售主产生的单价保值额征用的另一种税。地皮单价保值额应是房房产公司联合设计规划技术建设公司转卖所拿得的全都利润减除按标准税前列支的房房产公司联合设计规划技术建设公司联合设计规划技术建设制造费、收费等收支后的账户余额。随着我國《地皮保值税暂行规章》标准，房房产公司联合设计规划技术建设公司联合设计规划技术建设厂家联合设计规划技术建设工程投资品牌拿得的保值纳入，当联合设计规划技术建设工程投资品牌在汇算清缴时均需上交地皮保值税，这一点是地方的纳入，不都属于联合设计规划技术建设商，一般在评诂房房产公司联合设计规划技术建设公司联合设计规划技术建设工程投资品牌时不予税前列支。而地皮更是房房产公司联合设计规划技术建设公司联合设计规划技术建设工程投资品牌的必要组成了部位，以至于当评诂待联合设计规划技术建设地皮用权时亦是所需考虑到地皮保值税的税前列支。
三、假设及改进措施
宅基地保值税本不类属工厂的宅基地價值信息内容，整那部分类属应上海交大国家的企业税负，在宅基地價值评定报告中不调增宅基地保值税会引发宅基地适用权评定报告價值虚报。以至于在宅基地适用权價值评定报告中，不得要考虑到宅基地保值税的调增，使评定报告的宅基地價值适宜化。
渐渐在中国宅基地改革创新持续不断的进一步推动，与宅基地选用的权想关的宅基地有偿转让、租借、作价入股投资等活動越來过多，导至房房产开发及宅基地估值等的业务过多形成，并且在中国宅基地选用的权估评概念存有缺点，宅基地估值员工不感兴趣财务几个方面的规范，不清房房产开发工厂的投资成本 留存了方式，其实总价值交缴想关投资成本后就都应该全部都所属工厂全部的，就是一些定义上的有误，估评会计实务界应该看重税金的测算和交缴对估评结论的影向。